Kan ik huurprijsvermindering krijgen vanwege geluidsoverlast?

3 minuten mr. Mariëlle Ducaat huurrecht voor huurders 16 februari 2023 2024

BOEM! PETS! WHAAAA! PLOF! Zomaar enkele geluiden die afkomstig zijn van de nogal luidruchtige buren. Iedereen ervaart (in meer of mindere mate) wel eens geluidsoverlast door of vanwege de buren. Als het gaat om een uit de hand gelopen luidruchtig (tuin) feest volstaat even langsgaan bij de buren of een kort telefoontje naar de wijkagent vaak wel. Als het echter gaat om structurele geluidsoverlast heeft dit vaak geen effect. Toch kan juist die structuele geluidsoverlast van grote invloed zijn op uw woongenot. Aan de hand van een recente uitspraak door de Rechtbank Rotterdam zet ik graag de juridische (on)mogelijkheden voor u uiteen in geval van geluidsoverlast.

Geluidsoverlast; wat is juridisch (on)toelaatbaar?

Een verhuurder is gehouden om een huurder het rustig genot van het gehuurde te verschaffen en omstandigheden die het huurgenot beperkt op te heffen. Dit alleen voor zover de verhuurder daartoe redelijkerwijs in staat moet worden geacht. Of dit het geval is, is afhankelijk van of de geluidsoverlast gekwalificeerd kan worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.

In beginsel kwalificeert geluidsoverlast niet als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW omdat geluidsoverlast een feitelijke stoornis is die door derden (en niet door de verhuurder) wordt veroorzaakt. Als de verhuurder tegenover deze derden echter zodanige bevoegdheden heeft dat gezegd kan worden dat de verhuurder mede tot de feitelijke stoornis in het huurgenot bijdraagt als hij van die bevoegdheden géén gebruik maakt, dan is sprake van een bijdrage door de verhuurder in het voortbestaan van de feitelijke stoornis en dat levert wel een gebrek op in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.

Kort gezegd komt het er dus op neer dat áls de verhuuder, op grond van de huurovereenkomst, maatregelen zou kunnen treffen tegenover de overlast verzorgende derde, de geluidsoverlast in dat geval als een gebrek in de zin van de wet kwalificeert (en niet als feitelijke stoornis).

Wanneer is geluidsoverlast substantieel (genoeg)?

Niet iedere vorm van geluidsoverlast kan worden aangemerkt als onrechtmatige hinder. De geluidsoverlast dient substantieel te zijn om te kunnen worden aangemerkt als onrechtmatige overlast. Een bedrijf dat geluidsmetingen uitvoert kan dit beoordelen en vaststellen. Als op basis van de geluidsmeting (over een wat langere en representatieve tijd) blijkt dat er sprake is van onrechtmatige geluidsoverlast kunt u zich als huurder tegenover de verhuurder beroepen op dit rapport. Als namelijk vast staat dat de huurder zich niet als goed huurder heeft gedragen door de ernstige geluidshinder, kan vervolgens worden beoordeeld of verhuurder wel alles heeft gedaan om tegenover de huurder op te treden.

Optreden tegen geluidsoverlast?

De verhuurder kan er bijvoorbeeld voor kiezen om middels mediation met de huurders in gesprek te gaan over de geluidsoverlast en hierover concrete afspraken te maken. Indien dat niet werkt zou de huurder, in het uiterste geval, zelfs over kunnen gaan tot het treffen van (rechts)maatregelen tegen de overlastgevende huurders. Of een verhuurder alles heeft gedaan wat in zijn macht ligt om de overlast tegen te gaan zal door een rechter worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval. Als uit deze afweging blijkt dat verhuurder níet alles heeft gedaan wat redelijkerwijs van hem verwacht had mogen/kunnen worden, dán schiet de verhuurder tekort in zijn verplichtingen tegenover de huurder en zal een gebrek worden aangenomen.

Huurprijsvermindering

Als eenmaal vastgesteld is dat er sprake is van een gebrek ten gevolge waarvan u als huurder verminderd huurgenot heeft, dan heeft u in beginsel aanspraak op huurprijsvermindering. Let echter wel op: er zijn wel regels en voorwaarden verbonden aan toepassing van de huurprijsvermindering. Het is dus altijd zaak om een jurist te consulteren alvorens u hiertoe wilt overgaan.

Ervaart u structurele (geluids)overlast van uw buren en wilt u graag weten wat uw (on)mogelijkheden zijn? Neem dan contact op met één van onze juristen. Wij staan u graag in raad en daad bij!